3月27日,國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部通報(bào)了《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》。《通知》要求,對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣,或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣,應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和S?jì)劃供應(yīng);住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市,應(yīng)根據(jù)市場實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。
《通知》中強(qiáng)調(diào),堅(jiān)持分類指導(dǎo),因地施策,在土地供應(yīng)上,有供、有限。在保障性安居工程和棚戶區(qū)改造年度任務(wù)所需用地應(yīng)保盡保的前提下,對住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣,或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣,應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和S?jì)劃供應(yīng);住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市,應(yīng)根據(jù)市場實(shí)際情況有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模。
另外,針對部分地區(qū)出現(xiàn)的“產(chǎn)品過?!焙汀安粚β贰钡膯栴},《通知》中指出,對在建商品住房項(xiàng)目,在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下,允許對不適應(yīng)市場需求的住房戶型作出調(diào)整,支持居民自住和改善性住房需求。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣,可以根據(jù)市場狀況,研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。
《通知》中還特別提到,市、縣可將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房,或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的,允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件,優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu),并完善配套用地手續(xù)。
兩部門的通知,至少有三大“看點(diǎn)”。
讓市場作主:套型可以“改”
通知一大亮點(diǎn)就是提出優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。對于在建商品住房項(xiàng)目,在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件前提下,允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu),對不適應(yīng)市場需求的住房戶型做出調(diào)整,滿足合理的自住和改善性住房需求。
與此同時(shí),在強(qiáng)調(diào)多渠道籌措房源時(shí),通知要求進(jìn)一步加大住房保障貨幣化工作力度,將符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃住房房源。整體購買在建房地產(chǎn)項(xiàng)目用于棚改安置房和公共租賃住房,或?qū)⑸形撮_工建設(shè)的房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)為棚改安置房和公共租賃住房用地的,允許其適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件,優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。
這意味著,2006年以來的“兩個(gè)70%”或“90/70”政策正式松動(dòng)。城市新審批、新開工住房項(xiàng)目,套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重,須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上;廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地年度供應(yīng)量,不得低于居住用地供應(yīng)總量70%。9年后,隨著房地產(chǎn)市場“去行政化”,這一政策開始從全國性樓市調(diào)控中逐步退出。
盤活存量:土地用途可以變
根據(jù)市場狀況,各地要研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用。這是通知又一個(gè)“看點(diǎn)”。
通知的第一部分,主題就是合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模,強(qiáng)調(diào)住房供過于求的,要適當(dāng)控制2015年住房開發(fā)建設(shè)規(guī)模、進(jìn)度;住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣,或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣,應(yīng)明顯減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和S?jì)劃供應(yīng)?!胺俊钡娜セ瘔毫?,“地”的去化壓力,既有市場的,也有政策的,歸根到底是政策與市場“脫節(jié)”。兩部門明確提出促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整,就是要以用途之“變”突圍。
根據(jù)通知,房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣,可以根據(jù)市場狀況,研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案,通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件,引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用,用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)。
這兩年來,中央出臺(tái)一系列措施促進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展。所有這些發(fā)展都要落到地上。土地用途依規(guī)改變,可以盤活存量,損有余以補(bǔ)不足。
聯(lián)動(dòng)監(jiān)管:政府怎么“管”
目前我國的房地產(chǎn)業(yè),在“去行政化”過程中,分化格局嚴(yán)重、去庫存化壓力大。東、中、西部,大、中、小城市,如何分類調(diào)控、因地制宜;不調(diào)、微調(diào)、大調(diào),分寸如何拿捏,考驗(yàn)著地方政府。
兩部門明確:加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)監(jiān)管。政府部門監(jiān)管是否合理,是否成功地把監(jiān)管置于“去行政化”進(jìn)程,就要既防止不作為,又防止亂作為。省級住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源主管部門是省級人民政府負(fù)總責(zé),市縣人民政府是主體責(zé)任,應(yīng)認(rèn)真履職。措施不落實(shí)、工作不到位,要責(zé)成整改并依法問責(zé)。同時(shí),住房用地供應(yīng)年度計(jì)劃完成情況,土地用途“變”、套型結(jié)構(gòu)“改”以及住房開發(fā)建設(shè)和銷售情況,相關(guān)價(jià)款的變化、補(bǔ)繳,都要主動(dòng)向社會(huì)公開,接受社會(huì)監(jiān)督。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示,媒體近期關(guān)于樓市的消息透露出信號(hào):2015年新一輪調(diào)控放松、拯救樓市的行動(dòng),正在展開,而且其力度會(huì)超過很多人的預(yù)期。2015年前兩個(gè)月的全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù),相當(dāng)糟糕,讓高層非常擔(dān)憂,如果2015年房地產(chǎn)市場仍不能復(fù)蘇,尤其是投資建設(shè)指標(biāo)不能企穩(wěn),則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長壓力將比去年還要大。另外,政府工作報(bào)告中已經(jīng)罕見的表態(tài):支持改善性購房需求、穩(wěn)定住房消費(fèi)、收購存量房用于安置房與公租房。此三條方針很明確。接下去,中央相關(guān)部委出臺(tái)政策,順理成章。
楊紅旭還透露在總理政府工作報(bào)告中,明確2015年房地產(chǎn)政策的原則與方針之后,接下來相關(guān)部委肯定要落實(shí)、會(huì)出文件:貨幣化補(bǔ)貼與收購存量房屬于必須,房貸放松也是必然,稅收也可能減負(fù),限外也可能取消。
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