2014上半年以來(lái)，尤其是進(jìn)入二季度，市場(chǎng)進(jìn)入明顯調(diào)整期。一些二三線城市項(xiàng)目開(kāi)始大幅降價(jià)、部分房企先后發(fā)起全國(guó)降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)，引起市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)"拐點(diǎn)"的再次爭(zhēng)議。未來(lái)市場(chǎng)的調(diào)整周期有多久？調(diào)整幅度有多大？政策面的一舉一動(dòng)會(huì)否對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生較大的影響我們拭目以待。
  【房?jī)r(jià)】房?jī)r(jià)漲幅收窄 趨于理性回歸
   一二手房?jī)r(jià)漲幅收窄
   2014年6月，中國(guó)城市住房(一手房)價(jià)格288指數(shù)為1097.2點(diǎn)，較
上月下降0.7點(diǎn)，環(huán)比微跌0.06%，跌幅較上月擴(kuò)大0.03個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅繼續(xù)收窄至5.33%，全國(guó)一手房?jī)r(jià)格指數(shù)連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)下跌。
2014年6月，中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)——二手房?jī)r(jià)格60指數(shù)為1105.9點(diǎn)，較上月下降0.8點(diǎn)，環(huán)比下跌0.07%，同比上漲9.25%。北京、上海、重慶、天津四個(gè)直轄市的二手房?jī)r(jià)格指數(shù)也開(kāi)始進(jìn)入下降通道。
   全國(guó)大部分地區(qū)房?jī)r(jià)降溫勢(shì)頭加劇
    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月18日公布的數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)在全國(guó)大部分范圍內(nèi)降溫勢(shì)頭進(jìn)一步加劇。6月份，70個(gè)大中城市中新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格環(huán)比下降的城市有55個(gè)，占比達(dá)到了78.6%，下降的城市數(shù)量比5月份增加20個(gè)。分城市看，據(jù)初步測(cè)算，一、二、三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比均呈小幅回落，分別下降0.4%、0.5%和0.5%。二手房方面，與5月相比，70個(gè)大中城市中價(jià)格下降的城市有52個(gè)，比4月增加了17個(gè)。不過(guò)，值得注意的是，同比來(lái)看，絕大部分城市房?jī)r(jià)仍繼續(xù)溫和上漲，但漲幅有所回落。
    另?yè)?jù)CRIC監(jiān)測(cè)的新建商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，上半年一線城市價(jià)格總體依然領(lǐng)漲，同、環(huán)比漲幅分別為6%和12%，漲幅明顯趨緩。北京、深圳房?jī)r(jià)同比漲幅遙遙領(lǐng)先，分別達(dá)20%和21%，但從房?jī)r(jià)漲幅增速明顯放緩，與去年下半年環(huán)比漲幅僅分別為8%和12%。與此同時(shí)，中國(guó)城市住房（一手房）價(jià)格288指數(shù)也顯示北上廣深房?jī)r(jià)同比增幅自去年以來(lái)“調(diào)頭”向下，月度環(huán)比增幅也逐月下滑，未來(lái)幾月恐將進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。
    上半年以來(lái)，一些庫(kù)存壓力較大的二線城市項(xiàng)目降價(jià)尤為集中，相反一些暫時(shí)并無(wú)庫(kù)存壓力之虞的城市如鄭州、南京、廈門(mén)、貴陽(yáng)、太原、南寧等房?jī)r(jià)依然維持小幅上漲態(tài)勢(shì)，使得總體表現(xiàn)顯著分化。從CRIC監(jiān)測(cè)的二線26個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅均價(jià)來(lái)看，上半年環(huán)比漲幅1.35%，同比漲幅0.26%，其中環(huán)比去年下半年上漲和下跌的城市都為12個(gè)，2個(gè)城市持平，9個(gè)城市同比去年上半年房?jī)r(jià)下跌，最大跌幅為昆明的22%，其次是杭州同比下跌11%，15個(gè)城市同比房?jī)r(jià)上漲，廈門(mén)漲幅最高達(dá)24%，其次是南昌同比上漲19%。
    對(duì)三四線城市而言，成交量表現(xiàn)好于市場(chǎng)預(yù)期，部分城市項(xiàng)目降價(jià)幅度相對(duì)較大，尤其是在一些庫(kù)存高企、需求嚴(yán)重本地化、土地消化周期過(guò)長(zhǎng)的城市，價(jià)格策略成為項(xiàng)目去化的最優(yōu)選擇。CRIC監(jiān)測(cè)的三線33個(gè)主要城市上半年新建商品住宅成交均價(jià)顯示20個(gè)城市房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，最大跌幅達(dá)21%，12個(gè)城市同比下跌，最大跌幅為19%，無(wú)錫、北海、佛山、徐州、常州等市場(chǎng)供求嚴(yán)重失衡城市位居跌幅前列。
【銷(xiāo)售】上半年商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額雙降
   1-6月份，商品房銷(xiāo)售面積48365萬(wàn)平方米，同比下降6.0%，降幅比1-5月份收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積下降7.8%，辦公樓銷(xiāo)售面積下降2.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)7.7%。商品房銷(xiāo)售額31133億元，下降6.7%，降幅比1-5月份收窄1.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售額下降9.2%，辦公樓銷(xiāo)售額下降12.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)9.8%。
   城市成交：典型城市成交總量同比跌23%，一線城市成交萎縮幅度最大
   從CRIC監(jiān)測(cè)的全國(guó)40個(gè)主要城市整體成交情況看，今年上半年成交總量約8955萬(wàn)平方米，同比下跌23%，較2012年同期上漲14%，較2011年同期上漲13%。按季度看，1季度總成交量約4519萬(wàn)平方米，同比下跌22%，2季度總成交量約4435萬(wàn)平方米，同比下跌24%，環(huán)比繼續(xù)下跌1%，而同比跌幅并無(wú)收窄跡象。
一線城市的市場(chǎng)冷卻速度最快、萎縮程度最高，出乎所有人的意料。上半年總成交量約1340萬(wàn)平方米，同比跌幅高達(dá)37%，即便是與市場(chǎng)平平的2012年和2011年同期相比，也分別都下跌11%和6%；四個(gè)一線城市同比均呈下跌態(tài)勢(shì)，其中北京市場(chǎng)表現(xiàn)最差，上海最好。
   二線城市表現(xiàn)顯著分化，杭州率先降價(jià)，引爆市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，并迅速蔓延至長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、天津、青島、濟(jì)南、寧波、福州、成都等城市，而多數(shù)二線城市成交平穩(wěn)，如合肥、廈門(mén)、西安、鄭州、武漢、貴陽(yáng)等。從數(shù)據(jù)來(lái)看，CRIC監(jiān)測(cè)的18個(gè)二線城市總成交量1季度整體成交量同比下降14%，2季度下降22%，上半年整體成交量約6237萬(wàn)，同比下跌18%，但相較2012年和2011年同期也分別上漲24%和23%。多數(shù)城市同比下跌，其中大連、杭州、廈門(mén)下降幅度較大；蘭州、南昌、石家莊、武漢、南寧上漲明顯。
   三四線城市市場(chǎng)表現(xiàn)遠(yuǎn)好于被一致看好的一線城市，成交表現(xiàn)著實(shí)好于預(yù)期。從CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的18個(gè)三線城市成交數(shù)據(jù)來(lái)看，1、2季度新建商品住宅整體成交都同比下滑28%，上半年成交量約1378萬(wàn)平方米，總體成交同比減少28%，相比2012年和2011年同期成交量分別上漲了3%和下降5%。其中僅三個(gè)城市同比上升，常德、馬鞍山和漳平；其他15個(gè)城市同比均有不同程度的下跌，其中東莞、惠州、茂名、溫州、揚(yáng)州下跌幅度較大。
    【供求關(guān)系】多城市供求比攀升庫(kù)存處于高位 消化周期拉長(zhǎng)
    上半年，在供應(yīng)增加而成交不濟(jì)的情況下，杭州、常州、無(wú)錫等長(zhǎng)三角城市的部分項(xiàng)目率先開(kāi)始“降價(jià)”，各城市市場(chǎng)的真實(shí)狀況尤其是高庫(kù)存量、消化周期成為業(yè)內(nèi)和購(gòu)房者密切關(guān)注的焦點(diǎn)，以此來(lái)判斷城市風(fēng)險(xiǎn)。
     CRIC研究中心分析認(rèn)為，首先短期風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)關(guān)注供求比（供求比=當(dāng)期供應(yīng)量/當(dāng)期成交量）指標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)，供求比在0.8-1.2之間較為平衡，高于1.2市場(chǎng)呈現(xiàn)供過(guò)于求，低于0.8為供不應(yīng)求。
上半年各線城市供求比都呈現(xiàn)快速攀升態(tài)勢(shì)，尤其是被普遍認(rèn)為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)微乎其微的一線城市，前5月整體供求比為1.3，5月當(dāng)月供求比已升至1.9，而2013年全年僅為0.9，其中北京和廣州尤甚，4-5月份供求比分別達(dá)到2.5和2.1，1季度時(shí)僅分別為1.1和0.9；二線城市的情況更不容樂(lè)觀，4-5月份供求比已達(dá)到1.3，監(jiān)測(cè)的23個(gè)城市中有11個(gè)供求比遠(yuǎn)超警戒線，如福州、杭州、南京、青島、蘇州、寧波、廈門(mén)、西寧、武漢等城市。反倒是三四線城市的供求比基本保持穩(wěn)定，15個(gè)城市中僅洛陽(yáng)、連云港、清遠(yuǎn)、徐州、惠州等城市較去年上升。
    其次，中期風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注住宅庫(kù)存量及其消化周期。一般來(lái)說(shuō)，消化周期在12個(gè)月左右較為平衡，高于18個(gè)月市場(chǎng)呈現(xiàn)供過(guò)于求，低于6個(gè)月則供不應(yīng)求。在市場(chǎng)成交低迷的情況下，5月底重點(diǎn)城市新建商品住宅庫(kù)存量急劇攀升，濟(jì)南、南京、沈陽(yáng)、杭州、廣州等城市庫(kù)存同比增幅均超過(guò)40%，而青島、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙等城市的庫(kù)存量均超1000萬(wàn)平方米，青島更達(dá)2250萬(wàn)平方米。
    與城市新建商品住宅庫(kù)存量上升相伴隨的則是庫(kù)存消化周期普遍拉長(zhǎng)，城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)迅速加大。按城市能級(jí)來(lái)看，一線城市消化周期達(dá)11個(gè)月，同比上升53%，其中北京、深圳已經(jīng)超出供求平衡區(qū)間警戒線。二線城市整體消化周期達(dá)12.7個(gè)月，同比上升40%，其中青島、寧波、杭州、沈陽(yáng)、福州等城市庫(kù)存消化周期達(dá)20個(gè)月左右，青島甚至高達(dá)35個(gè)月，呈現(xiàn)明顯的供過(guò)于求，僅合肥表現(xiàn)為供不應(yīng)求。
【成交結(jié)構(gòu)】中小戶型產(chǎn)品仍是市場(chǎng)主力，別墅成交占比穩(wěn)定
     1、兩房和三房產(chǎn)品仍是市場(chǎng)絕對(duì)主力，三房產(chǎn)品成交占比持續(xù)上升
     2014年上半年，在樓市走勢(shì)由升轉(zhuǎn)降之際，十大重點(diǎn)城市各戶型成交結(jié)構(gòu)并未發(fā)生明顯變化，兩房和三房產(chǎn)品仍在市場(chǎng)中牢牢占據(jù)著主力位置。2014年上半年，十大重點(diǎn)城市二房與三房產(chǎn)品共成交29.68萬(wàn)套，占期內(nèi)市場(chǎng)成交總量的78.3%，其中兩房產(chǎn)品成交占比較2013年下半年有所回升，而三房產(chǎn)品成交占比較2013年下半年再度上升了0.5個(gè)百分點(diǎn)。三房產(chǎn)品成交占比的持續(xù)上升，一方面是得益于市場(chǎng)中的需求總量的穩(wěn)定，但更主要的還是依賴于產(chǎn)品客群購(gòu)買(mǎi)力的強(qiáng)勢(shì)，以置換需求為主的三房消費(fèi)者，對(duì)銀行的依賴度相對(duì)較小，因此在信貸持續(xù)緊縮的大環(huán)境下，成交量跌幅也明顯低于產(chǎn)品類(lèi)型。
    2、戶型結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)小型化趨勢(shì)，小兩房、小三房成交占比上升
    近年來(lái)國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，使得購(gòu)房者壓力快速增加，而在京滬穗深等房?jī)r(jià)較高的區(qū)域中心城市，這一現(xiàn)象更是尤為顯著。為了滿足居住功能需求，現(xiàn)下越來(lái)越多的購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向小型化產(chǎn)品，60-90㎡面積段產(chǎn)品成交占比也因此逐步提升，2014年上半年，60-90㎡面積段產(chǎn)品成交占比達(dá)到40.1%，較去年同期增加3.8個(gè)百分點(diǎn)，其中80-90㎡面積段產(chǎn)品得益于小三房認(rèn)可度的持續(xù)增加。上升幅度最大，較2013年上半年增加了1.7個(gè)百分點(diǎn)。
    3、別墅成交占比穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)型別墅市場(chǎng)占有率快速提升
    2014年上半年國(guó)內(nèi)市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，十大重點(diǎn)城市的大平層、復(fù)式等投資性產(chǎn)品熱度回落，交易量跌幅高于整體市場(chǎng)，成交占比分別下滑了0.3和0.7個(gè)百分點(diǎn) ，但別墅類(lèi)產(chǎn)品去化仍較穩(wěn)定，成交走勢(shì)基本與市場(chǎng)大勢(shì)持平，上半年成交占比達(dá)到2.8%，僅下滑了不到0.1個(gè)百分點(diǎn)，究其原因，應(yīng)是經(jīng)濟(jì)型別墅漸熱所致。
近年以來(lái)，在世茂、龍湖等知名房企的推動(dòng)下，經(jīng)濟(jì)型別墅供給量快速提升，200平方米以下的“疊墅“、”90墅“等小戶型別墅，也開(kāi)始受到越來(lái)越多中高端購(gòu)房者的青睞， 2013年上半年，在所有成交的別墅產(chǎn)品中，120-200平方米的經(jīng)濟(jì)型別墅成交占比僅為27%，而到了2014年上半年，該面積段產(chǎn)品成交占比達(dá)到了36%，大幅上升了9個(gè)百分點(diǎn)。以重慶為例，2014年上半年商品住宅成交量同比下滑四成，但120-200平方米的經(jīng)濟(jì)型別墅成交量卻是不降反增，同比上升26%，在兩江新區(qū)項(xiàng)目金科城熱銷(xiāo)的推動(dòng)下，2014年上半年該面積段產(chǎn)品成交占比大幅上升17個(gè)百分點(diǎn)，由40%升至57%。
【項(xiàng)目】多樣化促銷(xiāo)措施并舉，部分降價(jià)項(xiàng)目逆勢(shì)熱銷(xiāo)
    2014年以來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)不容樂(lè)觀，為達(dá)成銷(xiāo)售目的，開(kāi)發(fā)企業(yè)使出渾身解數(shù)，多樣化促銷(xiāo)方式并舉。市場(chǎng)主流促銷(xiāo)手段，可歸結(jié)為6種：
    1、直接降價(jià)，如6-9折促銷(xiāo)，城市供求關(guān)系影響降價(jià)力度，個(gè)別城市范圍內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模降價(jià)，其他城市以企業(yè)為個(gè)體進(jìn)行促銷(xiāo)；
    2、低價(jià)入市，以低于預(yù)期價(jià)格開(kāi)盤(pán)，低于前期開(kāi)盤(pán)價(jià)格或周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格，折扣幅度普遍9折或以下，多為大中型企業(yè)項(xiàng)目；
    3、存一抵幾，較為常見(jiàn)的認(rèn)籌活動(dòng)，打出如“存1千抵1萬(wàn)”的口號(hào)，蓄客作用更為顯著；
    4、特價(jià)房，特別優(yōu)惠的少量房源，例如10套特價(jià)房，7折出售，受惠客戶數(shù)量并不多，以增加項(xiàng)目認(rèn)知度為主，中小型房企為特價(jià)房營(yíng)銷(xiāo)主力軍，大型企業(yè)參與度較少；
    5、“零首付”，多為首付延期付，拉長(zhǎng)支付周期；
    6、“保值計(jì)劃”，即房?jī)r(jià)下跌，開(kāi)發(fā)商可回購(gòu)，僅涉及單一城市、單項(xiàng)目的高調(diào)宣傳。 在多樣促銷(xiāo)手段并用的情況下，部分項(xiàng)目銷(xiāo)售逆勢(shì)熱銷(xiāo)，仔細(xì)梳理，這些熱銷(xiāo)項(xiàng)目都有如下幾個(gè)特征：
   （一）區(qū)域中的首降且一次到位型項(xiàng)目。率先降價(jià)的項(xiàng)目往往占據(jù)區(qū)域先鋒時(shí)機(jī)，在無(wú)其他項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)讓利環(huán)境中瞬間吸引客戶。上海閘北內(nèi)環(huán)內(nèi)項(xiàng)目中海萬(wàn)錦城，面向中高端改善客群，6月中旬入市，總價(jià)直降34萬(wàn)，推出100多套房源吸引數(shù)百組客戶搶購(gòu)，1小時(shí)便去化80余套，收金5.5億元。
   （二）戶型小總價(jià)控制好的剛需型項(xiàng)目，切中主流置業(yè)價(jià)格敏感度。如3月中旬時(shí)，北京住總?cè)f科橙入市，主打76平米二房及93平米三房，吸引1140組客戶搶購(gòu)333套房源，當(dāng)日基本售罄；5月底，廣州萬(wàn)科金色夢(mèng)想二期主推80平米左右的兩三房，開(kāi)盤(pán)兩小時(shí)銷(xiāo)售3億元。
   （三）品牌+稀缺+合理定價(jià)的豪宅項(xiàng)目，潛力價(jià)值實(shí)現(xiàn)突圍。高端市場(chǎng)同樣競(jìng)爭(zhēng)激烈，價(jià)格上的低姿態(tài)漸變?yōu)楹勒鰮羰袌?chǎng)的有力武器，如泰禾北京院子，聯(lián)排別墅報(bào)價(jià)在76000元/平米，參考其周邊在售的聯(lián)排別墅報(bào)價(jià)在62000-100000元/平米，項(xiàng)目定價(jià)合理，一期房源入市便熱銷(xiāo)18億。
【下半年市場(chǎng)展望】市場(chǎng)企穩(wěn) "微刺激"將成常態(tài)
     一、“微刺激”將是常態(tài)，地方多樣化“救市“手段和力度將加大
    增加普通商品房供應(yīng)，通過(guò)財(cái)稅、貨幣政策繼續(xù)保障合理的自住性消費(fèi)需求，抑制投機(jī)、投資性需求仍將是中央調(diào)控房地產(chǎn)的主要方向。我們預(yù)計(jì)下半年中央政府的調(diào)控措施依然會(huì)在總體穩(wěn)定、分類(lèi)調(diào)控的原則下，通過(guò)市場(chǎng)自身的調(diào)整來(lái)化解市場(chǎng)本身的供求矛盾。當(dāng)然中央政府不會(huì)任市場(chǎng)自由發(fā)展，輿論、限購(gòu)、信貸、稅收等手段預(yù)計(jì)會(huì)穿插于市場(chǎng)調(diào)整中，持續(xù)“微刺激“將是中央政府調(diào)控的策略。
在土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收減少的情況下，迫于財(cái)政壓力，預(yù)計(jì)下半年地方政府根據(jù)中央“分類(lèi)調(diào)控“ 原則，尤其是近期住建部再次重申了樓市調(diào)控的地方主導(dǎo)權(quán)之后，出臺(tái)多樣化的調(diào)整政策的可能性被加大，包括取消或調(diào)整限購(gòu)政策、購(gòu)房落戶、公積金貸款政策、土地投放和房地產(chǎn)稅收減免等，出臺(tái)的進(jìn)程將會(huì)加快、力度也將更大。
    二、市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)積極變化，地量之后地價(jià)的出現(xiàn)將預(yù)示企穩(wěn)
    盡管今年市場(chǎng)調(diào)整的原因是多方面的，我們也認(rèn)為：更多是出于供求量?jī)r(jià)等市場(chǎng)自身內(nèi)因所致。短期市場(chǎng)的回穩(wěn)也就依賴于這些方面回歸正常：需求積累到一定程度，價(jià)格調(diào)整到位。
    1、當(dāng)前成交量已到低點(diǎn)，未來(lái)數(shù)月房?jī)r(jià)將調(diào)整至低點(diǎn)
    當(dāng)前市場(chǎng)成交基本處于地量，需求繼續(xù)大幅萎縮的空間也不大，諸多城市的新建商品住宅成交量也已與2012年甚至2013年成交最低值旗鼓相當(dāng)。從“量”的調(diào)整來(lái)看，已經(jīng)處于底部區(qū)域，但不是說(shuō)量到了底部了就必須會(huì)上升了，可能會(huì)在底部區(qū)域“盤(pán)整”一段時(shí)間。
    只有出現(xiàn)了“地價(jià)”才有可能回升，很難說(shuō)具體多少價(jià)格調(diào)整幅度才算是“地價(jià)”，我們認(rèn)為：一、二線主要城市回落到2012年年底2013年年初的價(jià)位，可能會(huì)是相對(duì)的低價(jià)。而這個(gè)過(guò)程依然需要一定的時(shí)間，畢竟目前降價(jià)的項(xiàng)目、企業(yè)只是一部分，大多數(shù)企業(yè)還在“熬”，要等未來(lái)三季度一些新上市項(xiàng)目?jī)r(jià)格回調(diào)到位之后，市場(chǎng)才有可能出現(xiàn)“筑底成功”。
     2、各線城市調(diào)整的深度和持續(xù)時(shí)長(zhǎng)有差異
    （1）在沒(méi)有外力干預(yù)的情況下，一、二線城市調(diào)整期預(yù)計(jì)在今年年底、明年一季度結(jié)束。如果貨幣放松，則更短。一、二線城市對(duì)外來(lái)需求的吸附力較強(qiáng)，需求依然大量存在，城市市場(chǎng)基本面的發(fā)展趨勢(shì)沒(méi)有根本性變化。只是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高、購(gòu)買(mǎi)能力受抑等因素延緩需求釋放。以往的經(jīng)驗(yàn)表明，調(diào)整期基本在6-12個(gè)月，最長(zhǎng)不超過(guò)15個(gè)月。
    （2）部分二、三線城市將會(huì)是中期調(diào)整，尤其是供求嚴(yán)重失衡的“問(wèn)題城市”。三線城市多供求關(guān)系的問(wèn)題，與政策關(guān)系不大。購(gòu)房需求以本地自住需求為主，數(shù)量基本恒定，而巨大的土地出讓量必然帶來(lái)巨量的新增商品房供應(yīng)，個(gè)別城市的土地消化周期遠(yuǎn)超警戒線。三線城市市場(chǎng)的調(diào)整不應(yīng)該被短期結(jié)束，不經(jīng)過(guò)一次充分的市場(chǎng)調(diào)整，只恐怕未來(lái)再調(diào)整的程度會(huì)更加劇烈。
    三、下半年城市市場(chǎng)的回穩(wěn)，更多取決于降價(jià)的力度和廣度
    從最近幾月城市項(xiàng)目降價(jià)表現(xiàn)來(lái)看，近半數(shù)的降價(jià)并沒(méi)有帶來(lái)成交量的回升，究其原因主要是：多數(shù)項(xiàng)目和企業(yè)依然沒(méi)有進(jìn)入實(shí)質(zhì)降價(jià)階段，降價(jià)力度有限，多以特價(jià)房或者暗折的面目示人，購(gòu)房者認(rèn)為價(jià)格還沒(méi)降到其心理價(jià)位或能夠承受的價(jià)位，城市供求嚴(yán)重失衡以致市場(chǎng)對(duì)區(qū)域未來(lái)趨勢(shì)繼續(xù)看跌或者認(rèn)為還有下跌可能，仍然保持觀望。
    還有更普遍的降價(jià)項(xiàng)目本身定位與市場(chǎng)需求不匹配，產(chǎn)品本身就沒(méi)法滿足市場(chǎng)主流需求，降價(jià)也就無(wú)法刺激需求釋放。
    在當(dāng)前一線及大部分二線城市市場(chǎng)需求依舊大量存在、市場(chǎng)基本面并沒(méi)有根本性逆轉(zhuǎn)的情況下，更多是高企的房?jī)r(jià)壓制著需求，加之房貸利率的上升進(jìn)一步抑制購(gòu)房沖動(dòng)。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，城市城市的回穩(wěn)，更多取決于房?jī)r(jià)調(diào)整的深度和廣度。
   上半年政策總結(jié)
   環(huán)境逐漸寬松，“微刺激”將成常態(tài)
    2014年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策面風(fēng)生水起，繼“兩會(huì)”上中央提出“分類(lèi)調(diào)控”后，地方政府紛紛自主出臺(tái)調(diào)整政策，集中在放松限購(gòu)、購(gòu)房落戶、提高公積金貸款額度等層面；對(duì)于更為重要的資金層面，中央政府相繼以“央五條”、定向降準(zhǔn)等手段“微刺激”以保障自住購(gòu)房信貸需求?？傮w來(lái)說(shuō)，“微刺激”、“雙向調(diào)控”將成常態(tài)，政府大規(guī)模刺激措施或者全面降準(zhǔn)這種大力度措施出臺(tái)的可能性不大，而地方政府自主多樣化“救市“手段數(shù)量和力度將加大。
   放松限購(gòu)和購(gòu)房落戶是地方政府當(dāng)前主要“救市”手段
   年初兩會(huì)提出的“分類(lèi)調(diào)控”的指導(dǎo)思想賦予了地方政府更多的自主權(quán)之后，地方政府也紛紛出臺(tái)“救市”政策。目前來(lái)看，無(wú)論是已經(jīng)出臺(tái)的還是傳言待出臺(tái)的調(diào)控政策，有以下三大特征：1、都是高庫(kù)存壓力較大的城市。2、力度都很溫和，市場(chǎng)信號(hào)作用比實(shí)際效果大。3、手法相對(duì)單一。
   1、購(gòu)房落戶擴(kuò)充需求，呼和浩特率先全面取消限購(gòu)
   上半年，放松限購(gòu)和購(gòu)房落戶是地方政府當(dāng)前“救市“的主要手段。無(wú)錫4月降低購(gòu)房落戶的門(mén)檻，南寧允許其周邊城市按照南寧戶籍居民購(gòu)房，海口于5月推出“購(gòu)房落戶”新政。6月初在住建部再次重申地方政府可自行調(diào)整政策后，沈陽(yáng)傳來(lái)全面取消限購(gòu)的消息，但僅一天之后便恢復(fù)執(zhí)行原有限購(gòu)政策。呼和浩特于6月26日發(fā)文宣布全面取消限購(gòu)，成為全國(guó)第一個(gè)正式取消限購(gòu)的二線城市，正式拉開(kāi)了放松限購(gòu)的大幕，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多城市跟進(jìn)。
    2、降低公積金門(mén)檻、提高貸款額度，提升購(gòu)買(mǎi)力
    在其他城市出臺(tái)放松限購(gòu)、購(gòu)房落戶等政策同時(shí)， 另一些城市在5月份多以公積金做文章，意在提高購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力。宣城、蕪湖、揚(yáng)州先后做了公積金、契稅補(bǔ)貼等政策方面的調(diào)整。其中宣城將公積金額度從20萬(wàn)元提升至30萬(wàn)元；揚(yáng)州允許借款人申請(qǐng)公積金貸款時(shí)提取本人及配偶的住房公積金；蕪湖則允許二套房申請(qǐng)貼息貸款，支持外地調(diào)入人員使用公積金貸款購(gòu)房。呼和浩特全面取消限購(gòu)?fù)瑫r(shí)，將公積金貸款提升至50萬(wàn)元。
    3、地方政策總體的方向是分類(lèi)調(diào)控，調(diào)整方向出現(xiàn)分化
    并非所有的城市都在“松綁”調(diào)控政策，如天津市自5月31日起停止辦理藍(lán)印戶口；成都提高了購(gòu)房入戶的標(biāo)準(zhǔn)；六安下調(diào)公積金貸款額度。這些都似乎與地方“救市”大方面背道而馳，但卻符合分類(lèi)調(diào)控的內(nèi)在邏輯。
     中央調(diào)控總體穩(wěn)定，貨幣政策“微刺激”繼續(xù)支持自住購(gòu)房
    今年面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)整體下行的壓力，中央政府出臺(tái)一系列“微刺激”措施。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，中央政府同樣也沒(méi)有大力刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，更多依靠市場(chǎng)自身調(diào)整，減少不必要的干預(yù)。
     樓市經(jīng)過(guò)以“雙限”為核心的調(diào)控，如今投資投機(jī)比例大幅下降，主流為首次置業(yè)和改善型自住需求，當(dāng)前銀行首套購(gòu)房貸款利率普遍達(dá)到基準(zhǔn)或上浮5%-10%甚至20%等，嚴(yán)重抑制購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)的自住型需求正常釋放。
     5月12日央行座談會(huì)上“建議”各銀行“優(yōu)先滿足居民家庭首次購(gòu)買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”，繼續(xù)支持和保障首套房購(gòu)買(mǎi)者的按揭貸款需求。然而受銀行貸款額度和利潤(rùn)壓力，高息和惜貸的現(xiàn)象并未緩解，據(jù)我們調(diào)查，央行窗口指導(dǎo)至今，銀行的房貸收緊局面未明顯改善，各城市首套房貸利率回歸至基準(zhǔn)利率甚至上浮1.05-1.15倍仍然是普遍現(xiàn)象，但部分銀行貸款審批效率有所提高，放款周期明顯縮短。
經(jīng)濟(jì)政策預(yù)調(diào)微調(diào)，定向降準(zhǔn)釋放約1500億資金
     上半年以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)，但下行壓力較大。一季度全國(guó)GDP增速放緩至7.4%，為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，防范風(fēng)險(xiǎn)，中央政府多次強(qiáng)調(diào):“運(yùn)用適當(dāng)?shù)恼吖ぞ?，適時(shí)適度預(yù)調(diào)微調(diào)，盤(pán)活資金存量，更直接更有效地支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是中西部和小微企業(yè)發(fā)展”。
     4月國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上推出了三項(xiàng)“微刺激”舉措，1、繼續(xù)減少小微企業(yè)的賦稅。將小微企業(yè)減半征收企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策實(shí)施范圍的上限，由年應(yīng)納稅所得額6萬(wàn)元進(jìn)一步較大幅度提高，并將政策截止期限延長(zhǎng)至2016年底；2、籌措資金進(jìn)行棚戶區(qū)改造，2014年700萬(wàn)套城鎮(zhèn)保障性安居工程任務(wù)中470萬(wàn)套是棚戶區(qū)改造。市場(chǎng)傳聞央行對(duì)國(guó)開(kāi)行發(fā)放3000億元再貸款，用于推進(jìn)棚戶改造；3、設(shè)立鐵路發(fā)展基金。鐵總將固定資產(chǎn)投資由最初的6300億元增加至7000億元，4月初再次調(diào)增今年鐵路建設(shè)目標(biāo)，全國(guó)鐵路固定資產(chǎn)投資由7000億元增加到7200億元。
    與此同時(shí)，央行于4月、6月先后兩次定向降準(zhǔn)。第一次，央行決定從2014年4月25日起下調(diào)縣域農(nóng)村商業(yè)銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率2個(gè)百分點(diǎn)，下調(diào)縣域農(nóng)村合作銀行人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)；第二次，央行決定從2014年6月16日起，對(duì)符合審慎經(jīng)營(yíng)要求且“三農(nóng)”和小微企業(yè)貸款達(dá)到一定比例的商業(yè)銀行下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和汽車(chē)金融公司人民幣存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)。此番將定向降準(zhǔn)的范圍擴(kuò)大到2/3的城商行、80%的非縣域農(nóng)商行和90%的非縣域農(nóng)合行，民生、興業(yè)、寧波、招商銀行等四家上市銀行也獲準(zhǔn)降低存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)市場(chǎng)保守估算，兩次定向降準(zhǔn)大約釋放1500億元資金。CRIC研究中心/文
   2014下半年政策展望
  “微刺激”、“雙向調(diào)控”將成常態(tài)，中央大力刺激可能性不大
    在“兩會(huì)”中對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控提出“分類(lèi)調(diào)控“基調(diào)，根據(jù)不同地區(qū)、不同城市的具體情況靈活制定相應(yīng)的調(diào)控手段。對(duì)一線城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求，限購(gòu)政策不退出。而對(duì)于庫(kù)存量比較大的城市，要控制今年住宅用地的規(guī)模，調(diào)整新建商品住房上市結(jié)構(gòu)，通過(guò)必要的經(jīng)濟(jì)手段來(lái)支持當(dāng)?shù)鼐用窈侠淼淖》啃枨?，消化?kù)存。
    國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)6月18日訪英期間表示，中國(guó)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行實(shí)行區(qū)間調(diào)控、定向調(diào)控，保證GDP下限不越過(guò)7.5％，保證充分就業(yè)增長(zhǎng)；并確保CPI上限不越過(guò)3.5％；并承諾不會(huì)采取強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)刺激措施。由此來(lái)看，“微刺激”、“雙向調(diào)控”將成常態(tài)。
     對(duì)房地產(chǎn)而言，央行、銀監(jiān)會(huì)、住建部的表態(tài)都也很能說(shuō)明問(wèn)題，就是要確保首套房、剛需這一塊自住性需求的穩(wěn)定，從而保持整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，中央政府也認(rèn)為本身是正常的，也就不存在救市問(wèn)題。市場(chǎng)有冷熱、供求有高低也都是市場(chǎng)化調(diào)節(jié)機(jī)制的應(yīng)有之義，寄希望于未來(lái)有大力刺激政策促成市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)也是很不現(xiàn)實(shí)的。
     定向的有條件的降低存款準(zhǔn)備金率并不能意味著中央對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的逐步放松，很多人期盼著中央有更明確的救市措施，如類(lèi)似于四萬(wàn)億或全面降準(zhǔn)等。今年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度的放慢使過(guò)去幾年發(fā)展中遺留的問(wèn)題暴露了出來(lái)，一方面，政府不希望經(jīng)濟(jì)漲速過(guò)慢而引起恐慌，另一方面，政府跟不希望重復(fù)2008年經(jīng)濟(jì)猛漲帶來(lái)的產(chǎn)能過(guò)剩，大規(guī)模刺激措施或者全面降準(zhǔn)這種大力度的措施出臺(tái)的可能性不大。
    地方政府自主多樣化“救市“手段數(shù)量和力度將加大，限購(gòu)不取消但會(huì)調(diào)整
    土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收減少的情況下，迫于地方壓力，預(yù)計(jì)下半年地方政府根據(jù)中央“分類(lèi)調(diào)控“ 原則，尤其是近期住建部再次重申了樓市調(diào)控的地方主導(dǎo)權(quán)之后，出臺(tái)多樣化的調(diào)整政策的可能性被加大，包括取消或調(diào)整限購(gòu)政策、購(gòu)房落戶、公積金貸款政策、土地投放和房地產(chǎn)稅收減免等，出臺(tái)的進(jìn)程將會(huì)加快、力度也將更大。
    就目前46個(gè)限購(gòu)城市來(lái)說(shuō)，今年內(nèi)全面取消限購(gòu)的可能性不大，但是市場(chǎng)壓力大的城市做出相應(yīng)調(diào)整可能會(huì)實(shí)施，預(yù)計(jì)取消和放松限購(gòu)的城市將越來(lái)越多。例如在三線城市全面取消、二線城市可放松不能取消、一線城市調(diào)整部分不合理?xiàng)l件。還有就是縮小限購(gòu)范圍，部分城市的非中心城區(qū)取消限購(gòu)；再有就是條件放寬，執(zhí)行寬松，二套上調(diào)至三套，外地戶籍與本地戶籍一視同仁，各地根據(jù)實(shí)際情況自行把握?qǐng)?zhí)行力度的寬松程度等。 CRIC研究中心/文